פסק-דין בתיק ע"ר 1003-09

1.         ערעור לפי סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 כנגד תיקון שומה לפי סעיף 14 (ה) לתוספת האמורה בטענה כי המשיבה, הוועדה המקומית מנועה מלתקן את השומה כאמור, כי חלק מההיטל שולם ועל היתרה הומצאה ערובה.

            העובדות שאינן במחלוקת הינן כי המערערת הינה בעלת זכויות במקרקעין עליה היא הקימה מתחם מסחרי בשם "וואן פלאזה" (חוצות שבע) בעיר באר שבע. בשנת 2005, היא פנתה לשמאי המשיבה לקבל חוות דעת מקדימה בענין גובה היטל ההשבחה הצפוי בגין בניה צפויה על המקרקעין (PRE RULING). חוות דעת לא מחייבת כאמור ניתנה והיא העמידה את ההיטל המשוערך הצפוי על סך של 2,275,000 ש"ח.

2.         בהמשך הגישה המערערת תוכנית בניין לאישור, תוכנית מספר 66/104/03/5 ובעקבות אישורו התוכנית ביקשה המשיבה משמאי מטעמה לתת שומה על גובה היטל ההשבחה בגין השבחת המקרקעין. השמאי, אותו שמאי אשר נתן את השומה המקדמית, הלא מחייבת, העמיד את גובה ההיטל על 1,880,000 ש"ח (להלן: "השומה הראשונה") (שומה מיום 3.7.07).

המערערת חלקה על השומה והגישה שומה נגדית מיום 22.7.07, על סך של 251,000 ש"ח לפי סעיף 14 (א) לתוספת השלישית. המערערת שילמה את הסכום שאינו שנוי במחלוקת והמציאה ערובה בנקאית על ההפרש במחלוקת. הערבות הוארכה מעת לעת.

בהמשך לפגישה בין השמאים של הצדדים התכנסה המשיבה ביום 2.6.08 ובאופן חד צדדי אישרה תיקון השומה הראשונה בהתבסס על חוות דעת מתקנת של השמאי של המשיבה מיום 3.3.08. להליך זה לא זומנה המערערת ולא ניתן לה להשמיע את עמדתה הן בתחום השמאות והן בתחום המשפטי. השומה המתקנת הועמדה על 6,557,410 ש"ח (להלן: "השומה השניה").

אין מחלוקת כי הצדדים לא הגיעו לכלל שומה מוסכמת או שומה של שמאי מכריע.

המערערת טוענת מספר טענות כנגד זכות המשיבה לשנות את השומה הראשונה . מכלל הטענות אתמקד בעיקר בטענות הבאות:

(א)        המשיבה מנועה מלשנות את השומה הראשונה בגלל תשלום חלק מההיטל על פי השומה הראשונה.

(ב)        נפגעה זכותה של המערערת לחלוק על התיקון המבוקש על ידי השמאי ובכך נפגעה תקינות מעשה המנהל.

שינוי שומה - תשלום על חשבון ההיטל

3.         הזכות לשנות את השומה נקבעה בסעיף 14 (ה) לתוספת השלישית, בניסוח לפני התיקון (שאינו חל על המחלוקת בענייננו) הקובע כדלקמן:

"הועדה המקומית, על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, רשאית לתקן את השומה אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעותה יסודה; החליטה ועדה מקומית על תיקון שומה, יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) עד (ד) בשינויים המחוייבים; תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעצם שולם היטל".

הצדדים חולקים על פרשנות הסיפא לסעיף 14 (ב) האם הכוונה היא לתשלום מלוא ההיטל או די בתשלום חלקי. ב"כ המערערת מוסיף וטוען כי גם אם תתקבל עמדת ב"כ המשיבה כי תנאי לתחולת הסיפא הוא תשלום מלוא ההיטל, הרי שיש לקרוא את הפקדת הערבות הבנקאית שהיא ברת חילוט יחד עם התשלום בעין כתשלום ההיטל במלואו.

הנוסח שנקבע על ידי המחוקק הוא שלא ניתן לשנות את השומה אם שולם היטל ולא נאמר "ההיטל". עמדתו של המלומד הנריק רוסטוביץ היא שניתן ללמוד מכך שכאשר נאמר : "שולם היטל" ולא שולם "ההיטל", אין דרישה שכל ההיטל ישולם במלואו כתנאי לתחולת הסיפא החסומת מתיקון השומה [הנריק רוסטוביץ היטל השבחה 438 (1996, סיגלית ג'רבי, עורכת) ]

ב"כ הצדדים הפנו לפסק דין בעניין ציפמן שבו נדונה סוגית התיקון בדרך עקיפה בנסיבות שבהם לאחר שהמערערת שילמה את מלוא היטל ההשבחה על פי השומה, תוקנה השומה וסכום ההיטל הופחת. לפיכך, המערערת, הנישומה, הגישה תביעה נגד הוועדה המקומית להשבת ההפרש בין שתי השומות. בית המשפט השלום דחה את תביעתה ובבית המשפט המחוזי התקבל הערעור שלה [ע"א 1958/03 (מרכז ) ציפמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה (טרם פורסם, 24.10.07) [ להלן: "עניין-ציפמן") ].

בית המשפט המחוזי מתייחס לסיפא האמורה תוך פרשנות כי נראה שתכליתה של הסיפא "להגביל את סמכותה האמורה של הוועדה ולהגן על הנישום ששילם את ההיטל וזכאי אפוא להסתמך על סופיות השומה" (סעיף 5 (ה) לפסק הדין של ההרכב, כב' הנשיא הילה גרסטל, אב"ד). המחלוקת בעניין ציפמן לא חייבה בחינת הסוגיה של תשלום חלקי כי בפועל מלוא ההיטל שולם ולכן לא ניתן ללמוד מקביעה זו של בית המשפט על המחלוקת בפניננו לנוכח השימוש בתיבה "היטל" ולא "ההיטל" דבר החקיקה.

4.         ב"כ המערערת הפנו גם לפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בנסיבות קרובות לנסיבות מושא המחלוקת בפניי. באותה מקרה תקפה הנישומה את השומה המתוקנת על ידי הליך של פניה לבית המשפט המחוזי בהמרצת פתיחה עם מספר עתירות.

            הנסיבות שם היו כי העותרת, חברה דרבל נכסים והשקעות בע"מ רכשה בשנת 1996, חלק מחלקה שבמקור יועדה לשימוש חקלאי. בהמשך לבקשה להיתר בניה, פורסמו 4 תוכניות שהשביחו את המקרקעין. בסמוך לאחר מכן ביום 8.12.98, הוציאה הוועדה שומת השבחה נכון למועד הקודם לעסקת רכישת המקרקעין. המבקשת חלקה על שומה זו והגישה ביום 8.11.99 שומה נגדית לפי סעיף 14 (א) לתוספת השלישית.

            כנגד הוציאה הוועדה לתכנון ובניה "שומה מוסכמת" שהיא גבוהה מהשומה הנגדית וביום 27.1.00 נערכה עוד שומה על ידי שמאי מטעם הוועדה שהגדילה את הסכום. שומה זו נעשתה באופן חד צדדי על ידי המשיבה, הוועדה המקומית.